Девелоперы замораживают стройки и готовятся к волне банкротств
Еще год назад рынок новостроек в России напоминал перегретый котел — спрос кипел, ипотека раздавалась, стройки росли, как грибы после дождя. Сегодня — другая картинка: замороженные площадки, падающий ввод и застройщики, которые тянут сроки, распродают землю и режут программы продаж в рассрочку.
Эксперты предупреждают: при сохранении текущей ключевой ставки рынок захлестнет волна банкротств. И она уже не за горами.
Живем на запасах: крупные застройщики еще держатся, мелкие — задыхаются
Большая часть девелоперов успели накопить внушительный запас прочности за время действия в стране льготных программ ипотеки, говорит в беседе с «НИ» Мария Волик, младший директор по корпоративным рейтингам «Эксперт РА». Текущий спад продаж они переживают относительно спокойно.
«В моменте мы не видим существенного ухудшения состояния девелоперов, в частности крупных и средних», — отмечает она.
Однако в зоне риска те компании, кто брал кредиты по плавающим ставкам, и работает в низком ценовом сегменте. Их немного, но они критически зависимы от массовых продаж.
У крупных застройщиков есть запас прочности, чтобы выжить в текущих экономических реалиях, малым не повезло
У крупных застройщиков есть запас прочности, чтобы выжить в текущих экономических реалиях, малым не повезло. Фото: 1MI
Как отметил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, сегодня почти каждый пятый застройщик оказался в зоне риска по несостоятельности. Они перенесли сроки ввода в эксплуатацию реализуемых проектов.
Если в следующие полгода ситуация не изменится: ключевая ставка не опустится, а люди не начнут массово покупать жилье, то таких «девелоперов на грани» будет уже свыше 30%, предупреждает он.
Мария Волик поясняет — связано с ростом расходов по банковским кредитам на строительство жилья и удорожанием стройматериалов. Чтобы экономить, компании замораживают стройки, переносят сдачу домов и даже распродают земельные участки, ранее приобретенные под строительство жилья.
На замедлинии ввода в эксплуатацию объектов сказались высокие ставки по кредитам для застройщиков и удорожание стройматериалов
Ипотека рухнула, стройка притормозила
Статистика Росстата уже фиксирует обвальное падение: минус 16,2% по вводу жилья во II квартале 2025-го и минус 22,2% в июне. Запуски новых проектов сократились на 22% за полугодие и на 29% в июне.
«Ключевая причина такого провала — это недоступность ипотечного кредитования, которое обвалилось на 52% по числу выданных кредитов и на 42% по объему в январе–июле этого года. Дополнительную поддержку рынку могла бы дать реализация идеи дифференцированной ипотечной ставки по регионам. Однако глобально провал в отрасли можно остановить лишь за счет обеспечения доступной рыночной ипотеки, то есть значительного снижения ключевой ставки», — полагает Наталья Чуркина, аналитик Института комплексных стратегических исследований.
Падение строительной отрасли можно остановить лишь за счет доступной рыночной ипотеки — эксперт
Рассрочка спасает продажи, но подрывает экономику девелопера
После отмены массовой льготной ипотеки застройщики активно предлагали рассрочку. У некоторых игроков ее доля доходила до 80%, рассказывает Мария Волик. Но теперь этот инструмент под контролем: ЦБ может заставить банки создавать дополнительные резервы, а сами девелоперы видят, что рассрочка не пополняет эскроу-счета и удорожает проекты.
«Также застройщики стали подходить осторожнее к оценке покупателей, потому как стали сталкиваться с неплатежеспособностью последних и расторжением договоров», — говорит она, добавляя, что в целом не в интересах девелоперов становиться полноценными кредиторами.
Олег Абелев, начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст», поясняет: рассрочка без процентов — это фактически скрытое повышение цены.
«Без ипотеки многие не могут позволить себе даже рассрочку, а застройщикам нужны живые деньги для завершения объектов», — говорит он.
