"Наталья Чуркина в своей колонке для Прайма о том, что без льготной ипотеки рынок жилья ожидает просадка"
С 1 июля 2024 года завершилась программа "Льготная ипотека". А 10 июля были объявлены новые условия по программе "Семейная ипотека", которые ужесточают возрастной порог для детей при определении права воспользоваться условиями программы, за исключением отдельных городов и регионов, а также семей с детьми-инвалидами. Как это повлияет на рынок ипотеки и жилья?
В июньском обзоре "Банковский сектор" Банк России сообщает, что ожидает прирост портфеля ипотечного кредитования на 7-12% в 2024 году. Но в ВТБ, ДОМ.РФ и Сбербанке оценивают ситуацию пессимистичнее. По объемам выдачи ипотечных кредитов там ожидают падение на 25-35% по итогам 2024 года. И такой провал в ипотеке не может не сказаться на самом рынке жилья.
Что же происходит с реальными цифрами на сегодняшний день? По последним данным ДОМ.РФ, за январь-май этого года число выданных ипотечных кредитов сократилось на 16% по сравнению с январем-маем 2023 года. Объем выданных ипотечных кредитов упал на 15%. При этом спад идет за счет вторичного рынка. На первичном же рынке пока сохраняется рост – на 3% по числу кредитов и на 8% по объему выданных кредитов в аналогичном периоде.
Однако вероятно, что и на первичке рост замедлится. Да, в июньских цифрах можно ожидать высоких показателей на фоне ускоренных попыток воспользоваться заканчивающими программами. Но доля льготных ипотечных программ в общей выдаче ипотеки высока – 48% по числу таких кредитов и 70% по их объему (последние данные ДОМ.РФ за I квартал 2024 г.). И основные, самые популярные программы – это как раз "Семейная ипотека" (53% от объёма выданных льготных кредитов) и "Льготная ипотека" (30%). Ужесточение условий первой и отмена второй явно не пройдут для рынка бесследно, поэтому прогнозы банков выглядят достаточно убедительными.
Чем опасно проседание рынка ипотечного кредитования? Он и так не в лучшей форме. Так, в январе-мае этого года количество выданных ипотечных кредитов было на 26% ниже по сравнению с январем-маем 2021 года. По объему кредитования (в рублях) падение выглядит не таким значительным (-3,8%), но так и цены за этот период подскочили. И все это лишь подчеркивает снижение доступности жилья для населения до минимального уровня, по оценкам, за десять лет.
Более того, масштабные льготные программы ипотечного кредитования на первичном рынке способствовали ускоренному вводу жилья рекордными объемами в последние три года. Но что будет с жилищным строительством не просто в условиях сокращения льготных программ, но и при запредельно высоких ставках по рыночным кредитам?
Рынок жилищного строительства на изменение денежно-кредитных условий реагирует не сразу из-за длительности строительного цикла. Например, после резкого подъема ключевой ставки в 2014 году и ее медленного снижения в течение двух лет ввод жилья отреагировал не мгновенно, но по итогам 2018-го мы увидели его сокращение на 10% по сравнению с 2014-м. И сейчас реакцию строительного рынка мы обязательно увидим, но позднее. А если объемы ввода жилья начнут сокращаться, то мы получим и печальные социальные последствия в виде еще большего падения доступности жилья, и негативные экономические эффекты от снижения объемов производства в широком спектре смежных отраслей.
При этом важно помнить, что, хотя объемы ввода жилья у нас и были рекордными в последние три года, ситуация по регионам очень разнится. При среднем показателе ввода в 775 кв. метров на 1000 человек в 2023 году, в Сибирском ФО вводилось, например, лишь 602 кв. метра, в Дальневосточном – 568 кв. метров. А в этих регионах и так более низкая обеспеченности жильем по сравнению с общероссийскими значениями.
Так, если в среднем в России в прошлом году приходилось 28,8 кв. метра жилых помещений на одного человека, то в Сибирском ФО – лишь 27,6 кв. метра, в Дальневосточном ФО – 25,9 кв. м. Во многих малых и средних городах страны новое многоквартирное жилье и вовсе не вводится. И в этом плане сохранение условий "Семейной ипотеки" для регионов с низкими объемами строительства и малых городов является важным решением.
Ведь нам есть, что улучшать по показателям ввода жилья. Если на Дальнем Востоке, например, остается специализированная программа дальневосточной ипотеки, то на Сибирский ФО она не распространяется. В то же время сибирские регионы обладают значительным производственным и ресурсным потенциалом, крайне важным в условиях разворота на Восток. И чтобы в условиях дефицита кадров кто-то поехал этот потенциал развивать, нужно доступное жилье.
Широкий характер льготных программ, конечно, оказывает большую нагрузку на бюджет и, более того, не решает проблему доступности жилья в должной мере из-за возникающих перекосов рынка. Но без них перспектив у ипотечного и жилищного рынка сейчас особо не видно. Для реального изменения ситуации с доступностью жилья для населения, конечно, нужны принципиально иные ставки по кредитам на рынке в целом, при наличии специальных программ не только для отдельных категорий граждан, но и для отдельных регионов и даже городов.
В конце концов, у нас есть национальная цель – обеспечить граждан жильем площадью не менее 33 кв. метров на человека к 2030 году. И без доступного ипотечного кредитования достичь ее вряд ли удастся.
Источник: Прайм
