Копить нельзя потратить

Ипотека, которую многие привыкли воспринимать как реальный способ улучшения жилищных условий, теперь оказалась недоступной. Поворотным моментом стало завершение с июля 2024 г. самой массовой программы ипотеки с господдержкой – 8%-ной льготной ипотеки, а также изменение условий семейной ипотеки. Затем возникла проблема исчерпания лимитов на семейную и сельскую ипотеку у ряда банков. C начала 2025 г. Банк России ввел ограничения на так называемую ипотеку от застройщика, среди дальнейших планов мегарегулятора – установление количественных ограничений для банков на выдачу ипотеки, а также ограничения на выдачу ипотечных кредитов со сроками более 30 лет.

Безусловно, многие из этих ограничений направлены на благие цели – предотвратить чрезмерный рост долговой нагрузки на население, затормозить рост цен на недвижимость и т. д. Однако для населения, нуждающегося в улучшении жилищных условий, это не меняет самого главного: теперь решение жилищного вопроса стоит очень дорого. По данным Дом.РФ, средневзвешенная ставка по рыночным ипотечным кредитам в 2024 г. составила 29,3% годовых. Полная же стоимость кредита (с учетом страховок, оценки залога и др.) в ряде банков сейчас доходит до 40%. Резко увеличились и платежи по ипотеке: например, средний платеж для стандартной квартиры в 54 кв. м в новостройке увеличился с 50 000 руб. в середине 2024 г. до 160 000 руб. в конце года, а для такой же квартиры на вторичном рынке – с 69 000 до 103 000 руб. В таких условиях от заемщика требуется либо иметь уровень доходов, значительно превышающий средние показатели, либо располагать сбережениями в размере 50–80% стоимости приобретаемого жилья.

Те, кто ранее намеревался взять ипотеку, теперь ищут для себя другие выходы. Опросы показывают, что только 20–30% потенциальных покупателей будут пытаться все же приобрести жилье в ближайшие 2–3 года, используя средства от продажи другой недвижимости, собственные сбережения и оставшиеся льготные ипотечные программы. Сформировалась и определенная доля тех, кто от планов покупки жилья отказывается. Надо сказать, что отказ части населения от покупки жилья уже проявился в крупных городах, где с августа 2024 г. заметно увеличился спрос на аренду жилья на длительный срок. Результатом этого стал двузначный рост ставок аренды – а значит, возможности делать сбережения на покупку жилья у арендаторов еще больше сократились.

Однако доля тех потенциальных покупателей жилья, которые в условиях недоступности ипотеки будут готовы перейти к сберегательной модели поведения, для того чтобы накопить на квартиру, судя по всему, окажется не так велика. И дело тут не только в том, что необходимые суммы накоплений сейчас сильно возросли или что растущая стоимость жизни будет ограничивать возможности людей делать сбережения, но еще и в том, что финансовые инструменты, подходящие для таких накоплений, сейчас отсутствуют.

Казалось бы, условия для сбережений сейчас привлекательны – ведь ставки на финансовом рынке держатся на максимумах и накопления приносят достаточно высокую доходность. И действительно, объем сбережений населения сейчас возрос. Но у большинства населения объемы сбережений несопоставимо малы по сравнению с суммами, требуемыми для покупки жилья. Так, средний объем сбережений на душу населения в России сейчас составляет немногим более 430 000 руб., а в Москве, лидирующей по данному показателю, – 1,7 млн руб. Очевидно, что даже при текущих 20%-ных ставках по депозитам потребуется немало лет для превращения этих сбережений в суммы, достаточные для покупки квартиры.

Учитывая, что высокие ставки по кредитам могут сохраняться еще долго, необходимо уже сейчас предложить людям выгодный и удобный инструмент, позволяющий накопить средства на жилье или на первоначальный взнос по ипотеке. Собственно, такая задача уже поставлена на самом высоком уровне – в рамках поручения президента о создании «семейного инструмента сбережений» с налоговым вычетом до 1 млн руб., который должен быть разработан в этом году. Как представляется, специализированный инструмент для накопления на жилье может и должен стать частью линейки, которая сейчас разрабатывается Минфином.

Необходимо, чтобы новый инструмент сбережений стал по-настоящему привлекательным для широких слоев населения: предполагал потенциально более высокую доходность, чем банковские депозиты, давал определенные гарантии сохранности сбережений и позволял проявить некоторую гибкость по срокам размещения средств и возможностям их использования в случае непредвиденных расходов. При этом следует учитывать имеющийся опыт реализации ИИС – индивидуальных инвестиционных счетов и ПДС – программы долгосрочных сбережений.

Принципиально важным для нового инструмента является установление расширенного налогового вычета на суммы пополнения сбережений, что позволит обеспечить надбавку к доходам в размере не менее 13 п. п. В дополнение к этому было бы целесообразно освободить от НДФЛ и доходы от семейных сбережений (это выгодно отличит новый инструмент от банковских депозитов, где доходы подлежат налогообложению). Необходимо также предоставление расширенных гарантий сохранности накоплений на жилье, аналогичных защите средств на эскроу-счетах.

Целесообразно продумать и гибкий подход к срокам размещения средств в рамках нового инструмента накоплений на жилье, который бы не требовал от населения оставлять на счетах средства на долгие годы. Как вариант, сберегателям может быть предоставлена возможность выбрать срок, на который будет заключен договор (с сохранением возможности изъятия средств в случае «особых жизненных ситуаций» внутри этого срока). Альтернативой этому может быть разделение срока размещения сбережений на этапы, где в конце каждого этапа сберегатель может забрать свои средства или продлить их размещение, при этом при более длительных сроках размещения он получает расширенные стимулы.

Предложение такого инструмента в ближайшее время позволило бы уменьшить напряженность среди значительной части людей, столкнувшихся сейчас с потерей возможности улучшения своих жилищных условий. В среднесрочной перспективе это создало бы основу для расширения сбережений, обеспечения притока средств на фондовый рынок и развития сферы жилищных инвестиций.

Источник: Ведомости